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民泊事業が転換期へ 物件や事業の売却が加速化
新型コロナウイルスの影響で、来日するはずの韓国人や中国人が日本の国境を越えられなくなってしまいました。感染症拡大を防ぐ目的で行われている本施策を通じて、今の日本では来日予定者のキャンセルが相次いでおり、インバウンド市場を頼っていた業種・業態が軒並みピンチになっています。
その中でも売上の目途を立てられない業界の１つが民泊事業ではないでしょうか？レバレッジを効かせて投資を行っている方も多いはずですが、利回りの追及ができないのであれば、今後転売を余儀なくされるかもしれません。その場合、売り手・買い手・そして資金供給者のいずれの方も「物件評価」が重要となります。通常の居住物件のように立地や築年数だけでは判断が難しい民泊事業ですが、とりわけ評価が難しい理由の１つが、利用者が外国人であることが挙げられます。
そこで、アジアフューチャーでは利用者の中でもリピート率が最も多かった韓国人利用客の詳細な情報を本ブログでご紹介します。民泊事業のデューデリジェンスにぜひご活用下さい。もちろん、個別の物件ごとの詳細調査もできます。調査希望の方はお気軽にお声かけください。
利用者ペルソナと実態が見えにくい民泊事業を見える化
まずは国別の利用者とその利用傾向を俯瞰します
こちらのグラフは観光庁が2018年8月1日～9月30日に公表した、住宅宿泊事業（民泊）の宿泊実績です。それによりますと、外国人宿泊者数を国・地域別で見た場合、
- 中国（3万1301人／26％）
- 韓国（1万7414人／14％）
- 米国（1万1912人／10％）
の順となりました。エリアで見ると、トップ2に台湾や香港を加えた東アジア（6万8464人／57％）が約6割、東南アジア（1万3866人／11％）を含めると約7割にまでなったそうです。
ただ、これはあくまで観光庁が発表した全国統計です。
当社が大阪や福岡、沖縄でヒアリングした限りでは最大で85%までが韓国人客だったというケースを入手しています。どうしてそんなに多いのでしょうか？
民泊利用者のほとんどはリピーター・個人客・20代の若者
韓国人個人ブログから抜粋
それは訪日韓国人客の傾向に紐づきます。韓国人客は最大で年750万人の来日のうち、90％超が個人客（団体でない）、70％以上がリピーター、そして65％以上が旅行会社を「利用しない」顧客層です。すべて自分で調べて自分で手配することを好む層であるため民泊利用も固定ファンが多いわけです。
さらに民泊利用者の渡航動機の１つに「現地消費」があります。日本で買い物をし、日本の食事を食べ、日本の生活に親しむというもの。したがって宿泊費はリーズナブルな価格が好まれ、かつ部屋の中で日本の生活の疑似体験ができることに魅力があるのです。
民泊のリピーター獲得の肝は室内コンセプトとサービス
パジャマを着て缶チューハイやハイボール
単に寝泊まりするだけの物件には魅力が低く、人気も高くならない傾向があります。民泊の物件にもさまざまな演出やコンセプトが必要であり、その情報が韓国語で体験談として事細かに記載されているかどうか？が次の顧客の誘引の有無につながります。立地さえ良ければ顧客が泊まるのか？というだけではないビジネスの難しさがここにあります。特にリピーターの獲得には目に見えないサービスやコンセプトが大切になってくるのです。
「代行サービス（民泊完全代行サービス）」への著しい不満
代行サービスが紹介する物件は、韓国人についていえば、利用者がますます減っています。なぜならば、キャンセル時の対応、予約時の対応、部屋の設備などに問題があるときなど、過去に代行サービス会社が責任を負わずに、各部屋（部屋）の所有者に責任を転嫁した対応が少なくなかったために、負の口コミが既に連鎖しており利用者が加速度的に減っている物件があるためです。
つまり現在、コロナウイルスの影響によって利用者が減っているために物件の売却を進めたいと考えている企業様やオーナーさんがいらっしゃる中、他方で一部の悪意のある物件所有者の中にはコロナウイルスの影響とは無関係で、元来ビジネスとして評判が落ちて利回りが落ちた物件も存在しているのです。この玉石混交の状況において、情報収集を見誤ると不良物件をつかまされることがあったり、ブランディングコストを見誤ることがあったりします。
アジアフューチャーでは、過去13年に蓄積されたノウハウに基づき、韓国人市場における個人ブログ等の掲載情報に基づいて、各民泊物件の評判、検索優位性（露出度：インプレッション）、顧客満足度、レビュー、利用単価、リピート、口コミの内容などの調査を行っています。「この物件の状況を調べてほしい」というオーダーをいただければ、物件の質の良し悪しの判定、さらには劣悪物件の場合であればアジアフューチャーで改善ブランディングプランを添えることまでお手伝いできます。
今は来訪者がいない状況が続いていますが、コロナウイルスの影響が終息に向かうと、今度は一気に揺り戻しがやってきます。その時に、関わる全ての皆様が安定的な収益をつかめるように、アジアフューチャーが対応いたします。